خیلی از مخاطبان سایت اعم از همکاران، سازندگان، مالکان و دانشجویان از ما در مورد دستور نقشه و نحوه خواندن آن سوال کردن.
توی این مطلب می خواییم همه خم و چم دستور نقشه رو با هم بررسی کنیم.
از ب بسم ا… تا آخر.
مطالبی هم که موازی با دستور نقشه بوده و مهم هستند لینک میدیم تا اگه دوست داشتید اون مطالب رو هم دنبال کنید.
مراجعه سریع به عناوین مطلب
دستور نقشه چیست؟
فرض کنیم به شما گفتن یه زمینی رو طراحی کنید.
یا سازنده هستید و زمینی برای مشارکت پیشنهاد شده و …
حالا این که اون زمین کاربریش مسکونی هست یا تجاری یا اداری یا … برای شما مهم هست.
دوم اینکه چند طبقه به شما اجازه میدن بسازید مهم هست.
همینجا بگم توی سیستم شهرداری طبقات روی همکف ملاک است و همکف و زیر همکف دست خود شماست.
یعنی از این به بعد هر عددی برای طبقه شنیدید بدونید منظور روی همکف است.
شهرداری در مورد طبقات روی همکف نظر میده و شما همکف و منفی هاتون رو به “دلخواه” دارید.
این به معنی این است که اگه زمین شما در محدوده مترو و قنات و سفره های آب زیرزمینی! و مواد مذاب هسته زمین! نیست شما یه همکف و به دلخواه منفی می تونید داشته باشید.
دیگه مبسوط تر از این!
مورد دیگه ای که در مورد زمین مورد نظر باید بدونید اینه که چقدر از زمین رو در هر طبقه میتونید بسازید.
یعنی همه زمین یا نصف زمین یا 60 درصد یا 80 درصد؟ چقدر؟
برخی گذرها توسط شهرداری دارن تعریض میشن.
حالا این تعریض چقدر است و چقدر از زمین شما توی گذر می افته رو شما نمیدونید.
و مواردی از قبیل تعداد پارکینگ مورد نیاز و … رو هم اطلاعی ازش ندارید.
شهرداری برای جواب به همه سوالات فوق برگه ای قبلا دو برگی و الان با صفحات بیشتر برای هر زمین آماده کرده و در اختیار مالک یا نماینده قانونی مالک، در صورت درخواست و تشکیل پرونده قرار می دهد.
نحوه اقدام برای صدور دستور نقشه:
خوب تا اینجا فهمیدیم دستور نقشه چیه و برای چی صادر میشه.
حالا ببینیم چطوری صادر میشه.
شهرداری هر منطقه یه سری دفتر خدمات شهرداری داره.
این دفاتر با شماره مشخص میشن که شماره اول آنها نشاندهنده اینه که به چه منطقه ای مربوط هستند.
مثلا دفتر 207 که بالای سعادت آباد و نزدیک اوینه مربوط به شهرداری منطقه 2 هست.
دفاتر خدمات شهرداری مناطق 10 به بالا 4 رقمی است.
مثلا دفتر 1901 که توی خانی آباده مربوط به منطقه 19 هست.
حالا مالک یا نماینده قانونی مالک که ازش وکالت داره با در دست داشتن مدارکی به یکی از دفاتر اون منطقه (ترجیحا و نه لزوما) مراجعه و اقدام به تشکیل پرونده نموده و طی مدت چند روز دستور نقشه ملک مربوطه صادر می گردد.
حالا اگه دوست دارید بدونید چه مدارکی لازم هست به مقاله زیر از همین سایت مراجعه نمایید:
دستور نقشه و نحوه خواندن آن:
در زیر نمونه ای از یک دستور نقشه رو میتونید مشاهده کنید:
عکس دو صفحه اول دستور نقشه که مهمترین صفحات هم هستند رو می بینید.
باقی صفحات توضیحات واضحی هستند که جایی برای بحث نداره.
ما هم برای اینکه بحث حوصله سر بر نشه از خیرش می گذریم.
مهمترین چیزی که توی دستور نقشه هست طبیعاتا اندازه زمین است.
با توجه به تصویر بالا سه نوع اندازه داریم:
طبق سند، وضع موجود، پس از اصلاحی
مهمترین اندازه، اندازه های سند است که برای پیدا کردن حدود پیشروی ساختمان می تونیم ازش استفاده کنیم.
برای اینکه بدونید چطوری میشه حدود زمین رو پیدا کرد به مقاله زیر از همین سایت مراجعه نمایید:
وضع موجود ممکن است با سند همخوانی نداشته باشه. یعنی ساختمان قبلی ممکنه بیشتر یا کمتر از زمین ساخته شده باشه.
ابعاد پس از اصلاحی هم که مشخصه اگر زمین اصلاحی از سمت گذر داشته باشه اندازه اصلاحی از زمین کسر و به گذر افزوده میشه.
ولی اینو بدونیم که این ابعاد از حیاط کم میشه. یعنی چی؟
یعنی این که ساختمان ما بر اساس اندازه های قبل از اصلاحی ساخته میشه و میزان مساحت اصلاحی از حیاط مانده پس از ساخت ساختمان کسر می گردد.
یه نکته مهم دیگه : ابعاد طبق سند ملاک عمل ما است چه توی ابعاد زمین چه توی مساحت زمین.
اگه مقاله ای که برای محاسبه حدود زمین معرفی کردیم رو بخوانید بهتر منظور این نکته رو متوجه میشید.
حالا بریم جدول بالا سمت راست از عکس سمت راست رو بررسی کنیم.
همچنین می توانید از آموزش های مختلف آنلاین ما استفاده نمایید.
پهنه ملک در دستور نقشه:
جدول از معرفی پهنه ملک شروع میشه.
برای آشنایی با مبحث پهنه ها مقاله زیر را مطالعه نمایید:
فقط مختصر توضیح بدم که حرف R نشان دهنده کاربری مسکونی (Residental) است.
درصد پوشش 100 درصد مربوط به طبقات منفی است.
محل احداث بنا در دستور نقشه:
محل احداث بنا همیشه شمال ملک است. برای همین است که ساختمان ملک های شمالی بعد از حیاط قرار می گیرد و در ملک های جنوبی حیاط بعد از ساختمان.
در مواردی که ملک در مجاورت گذرهای شمالی – جنوبی هست و شمال و جنوب ملک همجوار به پلاک است و نه گذر، در موارد خاصی ممکن است شهرداری با احداث بنا در شرق یا غرب زمین بنا به درخواست مالک موافقت کند.
تعداد طبقات مجاز در دستور نقشه:
همانطور که اول مقاله گفتم تعداد طبقات به مفهوم طبقات روی همکف است.
در دستور نقشه نمونه 4 ذکر شده به این مفهوم که شهرداری اجازه ساخت 4 طبقه مسکونی روی همکف را داده است.
برای طلاعات بیشتر در مورد دستور نقشه و نحوه خواندن آن و هزاران هزار نکته تخصصی دیگر روی بنر زیر کلیک کنید.
حداکثر پیشروی در دستور نقشه:
این مورد هم در تهران تقریبا همیشه 2 ذکر می شود.
یعنی حد پیشروی از ضلع شمال برای ساخت بنا در زمین به اندازه 60 درصد به علاوه 2 متر است.
در باره این موضوع مبسوط در مقاله حدود پیشروی که بالاتر معرفی شد صحبت کرده ایم.
حداکثر تراکم ساختمانی مجاز در دستور نقشه چیست؟
بر اساس طرح تفصیلی در بعضی مناطق اجازه ساخت درصد مشخصی از مساحت کل زمین داده می شود.
در بیشتر مواقع این درصد 60 و بعضا 50 و در موارد نادری اعداد غیر از این دو است.
حالا اگه دوست دارید مبسوط بدونید تراکم ساختمانی چیست و چطور محاسبه میشه و چطور توی نقشه ها به درد می خوره مطلب زیر رو از دست ندید:
حالا جدول سمت چپ همین نوشته هارو نگاه کنید.
طبقات رو به تفکیک درصد اشغال توی جدول آورده که طبقات مسکونی 60 درصد هستند.
حالا همنی عدد 60 رو در طبقات مجاز که 4 عدد ذکر شده ضرب کنیم میشه 240 درصد که همون عدد حداکثر تراکم ساختمانی مجاز است.
در شرایط خاصی امکان تغییر در درصد شغل طبقات است.
مثلا شما زمینی دارید که اصلاحی خیلی زیادی در طول دارد و 60 درصد مساحت زمین تون بر اساس مساحت سند از مساحت باقیمانده زمین پس ز اصلاحی بیشتره.
یعنی شما کل مساحت تون که میتونید توی 60 به علاوه 2 بسازید از 60 درصد مساحت طبق سندتون کمتره.
خب اینجا حق شما داره ضایع میشه.
شهرداری برای جبران میاد بهتون اجازه میده یه طبقه دیگه برای جبران مساحت از دست رفته احداث کنید.
به این صورت که هر چند درصدی که توی طبقات معمول تامین کردید باقیمانده از حداکثر تراکم مجاز ساختمانی رو توی اون طبقه می سازید.
مثلا در همین دستور نقشه شما توی 4 طبقه توی هر طبقه 50 درصد تونستید پر کنید که میشه 200=4*50
پس باقیمانده 40 درصد رو میبرید و طبقه 5 می سازید.
توی این قسمت از مقاله دستور نقشه و نحوه خواندن آن یک سری نکات خاص و تخصصی که بسیاری از مخاطبان سایت از ما سوال کرده بودند رو بررسی می کنیم.
نحوه محاسبه تعداد طبقات ساختمان:
اگر بر اساس اطلاعات سامانه تهران من که با وارد کردن شماره شناسایی ملک بدست میاد پهنه و حداکثر تراکم مجاز ساختمانی و سطح اشغال طبقات رو دارید (پهنه هم به شما میگه که سطح اشغال طبقات 50 هست یا 60) حالا خیلی راحت حداکثر تراکم مجاز ساختمانی رو به عدد سطح اشغال تقسیم کنید تعداد طبقات بدست میاد.
قبل از ادامه بحث یه مژده با سازنده ها بدم.
به پاس اعتماد کارفرمایان عزیز و اعتقادی که به کار خود داریم در نظر داریم به تعداد محدود به منظور جلب اعتماد کارفرمایانی که برای اولین بار قصد آشنایی با سطح کار مجموعه ما دارند طراحی پیش نقشه رایگان را در دستور کار قرار دهیم.
بنابراین همه کسانی که در هر نقطه از ایران دستور نقشه شهرداری دارند، با ارسال تصویر آن از طریق واتس آپ به شماره 144-0806-0912 و ارائه توضیحات تعداد طبقات و واحد های درخواستی و سایر توضیحات لازم ظرف حداکثر سه روز می توانند پیش نقشه پلان طبقات مسکونی را به رایگان دریافت نمایند.
تعداد پارکینگ های پروژه هم به شرط تامین اعلام می گردد.
برای اطلاعات بیشتر اینجا کلیک کنید.
همینجا این نکته رو بگم پروژه هایی که دست چندین آرشیتکت رسیده و الزامات پروژه تامین نشده به ما ارجاع و موضوعات با تلاش مجموعه به نتیجه رسیده است.
نحوه محاسبه زیر بنا در پروانه ساختمانی:
موضوع دیگه نحوه محاسبه زیر بنا در پروانه ساختمانی و کلا نحوه محاسبه زیربنای کل است.
تمامی سطوح سقف دار در بنا جزو زیر بنا به حساب می آید.
چه طبقات زیرزمین چه همکف و چه مسکونی.
سطوحی که سقف سبک غیرسازه ای درند از این قاعده مستثنی هستند.
مثل آلاچیق ها در حیاط و پشت بام یا پوشش روی رمپ پارکینگ یا ورودی ساحتمان که با مصالح سبک پوشیده می شوند.
اگر سوالی یا نقطه نظری در مورد دستور نقشه و نحوه خواندن آن یا هر بحث مرتبط را دارید توی قسمت نظرات سایت بنویسید. در کوتاهترین زمان پاسخ داده خواهد شد.
احتمالا شما علاقه مند به خواندن مقالات زیر هم هستید:
ثبت ديدگاه