در مورد پهنه بندی شهری در مقاله ای از همین سایت با عنوان دستور نقشه توضیحاتی داده ایم که مورد توجه مخاطبان سایت قرار گرفت.
در صفحه دوم دستور نقشه قسمتی برای معرفی پهنه بندی زمین است.
همچنین در سامانه طرح تفصیلی تهران (در سایت تهران من) شما با در دست داشتن کد شناسایی ملک امکان استخراج پهنه ملک مورد نظر را دارید.
اما این پهنه بندی شهری چیست و کد های مربوط به آن نشان دهنده چه چیزی هستند؟
جواب این سوال را در این مطلب پیدا خواهید کرد.
مراجعه سریع به عناوین مطلب
پهنه بندی شهری چیست؟
شهرداری با به خدمت گرفتن برنامه ریزان شهری طرح جامع شهری را که معمولا 10 ساله است تهیه می کند.
بر اساس آن طرح تفصیلی سالانه برای نیل به اهداف طرح جامع تهیه می گردد.
در طرح تفصیلی با ارائه کدهایی قسمتهایی از شهر از بابت نوع کاربری و میزان تراکم و سطح اشغال طبقات از هم تفکیک می شود.
به عبارت ساده تر روی نقشه هر شهر مشخص می کنند که زمین های این قسمت از شهر مسکونی باشه یا اداری یا تجاری یا ترکیبی از اینها یا صنعتی یا فضای سبز باشه و هر کدوم از این کاربری ها در چند درصد از زمین ساخته بشه و چند درصد زمین آزاد باشه و توی این درصد چند طبقه ساخته بشه.
به این عمل تفکیک کردن شهر به تکه هایی که موارد فوق رو مشخص میکنه پهنه بندی میگن و برای هر کاربری و هر مقدار تراکم یگ حرف و چند عدد استفاده میشه که کد اون پهنه رو تشکیل میده.
هدف از پهنه بندی شهری چیست؟
برنامه ریزان شهری و طراحان شهری (در جایگاه بعدی) با مطالعات بافت شهری، اقتصاد شهری، دسترسی ها و نیاز های شهر، تاریخ شهری، زیرساخت ها و جمعیت و سرانه های مختلف و بسیاری عوامل مختلف دیگر اقدام به تهیه طرح جامع شهری و سپس طرح تفصیلی بر اساس آن طرح جامع می نمایند.
پهنه بندی هم نتیجه مطالعات شهری ای هست که برخی فاکتورهای آن اعلام شد.
این پهنه بندی برای کنترل رشد شهر و برآورده کردن بهینه نیازهای شهر و شهروندان و سیمای شهری خوب ضروری است.
هر چند به بهانه های مختلف (که بعضا اقتصادی و بعضا سوداگرانه است) همین اسناد بالادستی شهری هم نقض می شود.
به هر حال مثلا کنترل و کاهش تعداد طبقات یک منطقه نهایتا به کنترل جمعیت آن منطقه و کاهش ترافیک (بخوانید عدم افزایش بیشتر) دسترسی بهتر به کاربری های شهری نظیر مدرسه و بیمارستان و … و پاسخگو بودن خدمات شهری از قبیل برق و آب و … به جمعیت آن منطقه منجر می شود.
در مقابل برای کاهش رشد افقی شهرها که خدمات رسانی را مشکل می کند در مناطق با پتانسیل زیرساختی بیشتر اجازه بلند مرتبه سازی صادر می شود.
یا اینکه با با مطالعه شهر لکه هایی از شهر تجاری لکه هایی اداری می شود و فضاهای شبز کنترل یا بیشتر می گردد که جوابگوی میزان سرانه مورد نیاز شهر باشد.
به نظر می رسد اطلاع دست اندرکاران ساخت و ساز و انبوه سازان از موارد فوق به پذیرفتن برخی مسائل دخیل در ساخت و ساز شهری کمک خواهد کرد.
انواع پهنه بندی شهری:
پهنه بندی شهری در چهار نوع تعریف شده است که به ترتیب بررسی می کنیم.
یشترین پهنه های شهر تهران:
R122 , R231 , R251 , R261
M 111 , M113 , M116
S122
G111 , G112
پهنه R :
قبل از هر چیز به جدول مربوط به این پهنه یه نگاه بندازیم:
حرف R مخفف کاربری مسکونی است.
ممکن است در موارد معدودی تعداد طبقاتی که شهرداری به ملک شما اختصاص می دهد دقیقا مبتنی بر این جدول نباشد و بیشتر باشد.
مخصوصا توی درصد های کمتر از 60 و طبقات کمتر از 5.
استعلام از دفاتر خدمات شهرداری در این موارد برای کسب اطمینان پیشنهاد می شود.
برای نمونه پهنه یک پهنه خیلی رایج را بررسی می کنیم:
پهنه R122 (کاربری مسکونی پنج طبقه) :
به عکس زیر که بریده ای از صفحه دوم یک دستور نقشه است توجه کنید:
در سمت راست اولین چیزی که نوشته شده در مورد پهنه است.
شما به عنوان یک معمار باید بتوانید این کد را تفسیر کنید.
حداقل مساحت زمین و حداقل عرض گذر بصورت پیش فرض در سیستم شهرداری موجود است.
حالا برای بهره مندی از 5 طبقه (طبقه ذکر شده برای پهنه) شرایطی هم وجود دارد.
حداقل مساحت زمین 250 متر مربع
حداقل عرض گذر 10 متر
ملک هر کدام از شرایط بالا را نداشته باشد یک طبقه کم می شود.
مثال: زمین 222 متر مربع و گذر 8 متر را 3 طبقه مسکونی می دهند که باید تقاضای 4 طبقه داده شود و به کمیسیون برود. اگر گذر موجود 9 باشد و ملک 1 متر اصلاحی داشته باشد گذر تبدیل به 10 متره شده و 4 طبقه به ملک تعلق می گیرد.
مقدار پیش روی در R122 برابر با 2 + %60 متر است.
میزان سطح اشغال هر طبقه مسکونی نیز 60 درصد است.
زیر زمین 1-، با احراز شرایط خاصی در طراحی 80 درصد میتواند باشد.
سایر زیر زمین ها نیز با شرایط خاصی می توانند 100 درصد باشند.
یکی دیگر از پهنه های رایج R122 است.
پهنه R121 (کاربری مسکونی چهار طبقه) :
تمامی شرایط R122 را دارد به این تفاوت که چهار طبقه اجازه ساخت داده می شود.
پهنه S :
با عنوان کلی پهنه فعالیت شناخته می شود.
پهنه S، قسمتهايي از شهر است،که وجه غالب آن، کار و فعاليت بوده و سهم سکونت در آن بسيار محدود و تابع نظم عمومي اين پهنه و فضاهاي کار و فعاليت است.
پهنه S به تفکيک زمينه هاي فعاليت، از زيرپهنه هاي متمايز تجاري، خدماتي، اداري و صنعتي و يا اختلاطي از اين فعاليتها در مقياس عملکردي محلي، ناحيه اي، منطقهاي، شهري و فراشهري تشکيل شده و عرصه اصلي استقرار و بارگذاري مناسب فعاليت، براي جلوگيري از تداخل نامناسب کاربري ها، ارتقاء کيفيت محيط شهري، و در جهت رونق فعاليتهاي سازگار با محيط زندگي ساکنين شهر تهران است.
در زیر جدول مربوط به پهنه S را میتوانید ببینید:
پهنه M:
این پهنه با عنوان پهنه مختلط شناخته می شود.
یعنی چند نوع کاربری در این پهنه در کنار هم می توانند ساخته شوند.
این کاربری دو دسته کلی دارد:
الف- پهنه مختلط فعالیت با مسکونی M1.
ب- پهنه مختلط فرهنگی/گردشگری با مسکونی M2.
در زیر می توانید انواع پهنه M را ببینید:
پهنه G:
عنوان کلی این پهنه، پهنه حفاظت است.
“پهنه حفاظت” (سبز و باز)، قسمت هايي از شهر متشکل از عرصه هاي سبز و باز عمومي و خصوصي، پارک هاي جنگلي، باغات و اراضي مزروعي و حرايم و پهنه هاي حفاظت ويژه در محدوده شهر است که با توجه به نقش و اهميت اين پهنه در ارتقاء کيفيت محيط و سيماي شهري تهران، حفاظت و تجهيز شده و ساخت و ساز در آنها طبق قوانين و مقررات مربوطه بسيار محدود و يا ممنوع بوده و عمدتاً براي توسعه گردشگري و تفرج و ايجاد سرزندگي در محيط شهري به کار مي رود.
در این پهنه عملا ساخت و سازی انجام نمی شود مگر در راستای خدمات محدودد به همان فضا.
مانند سرویس بهداشتی یا ساختمان نگهبانی یا فضاهای آلاچیقی و …
تهیه نقشه پهنه بندی در تهران سال های زیادی با تاخیر و شاید بشود گفت کارشکنی همراه بود.
به همین دلیل شهر فروشی زیادی هم انجام شد.
خوشبختانه الان دیگر تهران صاحب نقشه و طرحی است که مانع از بین رفتن فضای سبز شهر می شود.
البته بعضا برای ایجاد دسترسی به برخی املاک مثلا مسکونی از فضاهای سبز امتیازاتی هم اعطاء می شود.
در جدول بالا انواع مختلف این پهنه بندی قابل مشاهده است.
اگر نیاز دارید اطلاعاتی در مورد اخذ جواز ساخت سریع داشته باشید لینک زیر را حتما ببینید:
نقشه پهنه بندی شهری تهران:
در زیر شما می توانید نقشه تهران بر اساس پهنه بندی های اعمال شده در مناطق را ببینید.
با بررسی نقشه زیر منطق پهنه بندی را هم می توانید درک کنید.
طراحی فاز یک و اخذ جواز شهرداری:
برای مشاهده مراحل کامل اخذ جواز شهرداری به لینک زیر مراجعه نمایید:
یک مژده هم برای سازنده های محترم در هر نقطه از ایران داریم.
به پاس اعتماد کارفرمایان عزیز و اعتقادی که به کار خود داریم در نظر داریم به تعداد محدود به منظور جلب اعتماد کارفرمایانی که برای اولین بار قصد آشنایی با سطح کار مجموعه ما دارند طراحی پیش نقشه رایگان را در دستور کار قرار دهیم.
بنابراین همه کسانی که در هر نقطه از ایران دستور نقشه شهرداری دارند، با ارسال تصویر آن از طریق واتس آپ به شماره 144-0806-0912 و ارائه توضیحات تعداد طبقات و واحد های درخواستی و سایر توضیحات لازم ظرف حداکثر سه روز می توانند پیش نقشه پلان طبقات مسکونی را به رایگان دریافت نمایند.
تعداد پارکینگ های پروژه هم به شرط تامین اعلام می گردد.
برای اطلاعات بیشتر اینجا کلیک کنید.
همینجا این نکته رو ذکر می کنیم، پروژه هایی که دست چندین آرشیتکت رسیده و الزامات پروژه تامین نشده به ما ارجاع و موضوعات با تلاش مجموعه به نتیجه رسیده است.
شرکت آمود ابنیه با افتخار اعلام می دارد قادر به ارائه تخصصی ترین خدمات در زمینه طراحی فاز یک و اخذ جواز شهرداری و طراحی نما و اخد تایید کمیته نمای مناطق مختلف در حداقل زمان و با بهترین کیفیت است.
برای کسب مشاوره در زمینه طراحی فاز یک و اخذ جواز شهرداری با شماره 144-0806-0912 در تماس باشید.
احتمالا شما علاقه مند به خواندن مقالات زیر هم هستید:
- برای طراحی یک پلان مسکونی حرفه ای چه نکاتی را باید رعایت کنیم؟
- اخذ جواز ساخت سریع
- نحوه طراحی پارکینگ ها
- گزارش بازسازی یک واحد اداری